Uno de los objetivos que persigue el Proyecto de Reparcelación es transformar las parcelas rústicas en fincas urbanas. Y con ello hacer coincidir la realidad física, o realidad “civil”, con la realidad registral, la del Registro de la Propiedad. Es decir, en términos prácticos, que quien sea el propietario de la parcela en la realidad lo sea también en el Registro de la Propiedad cuando el Proyecto de Reparcelación se apruebe y se inscriba.
Pues bien, hay casos en los que esta circunstancia está clara. Así, los propietarios que hayan comprado en escritura pública y ésta se haya podido inscribir en el Registro de la Propiedad no tienen problema alguno. Ya son titulares regístrales y lo seguirán siendo cuando el Proyecto de Reparcelación se inscriba.
Pero en otra circunstancia se encuentran quienes hayan comprado su parcela en escritura pública pero que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad y, sobre todo, quienes hayan comprado en contrato privado. En los dos casos, el titular registral es uno, y el titular “real” o civil es otro.
Y existe un principio en el Derecho Registral (entendido como el Derecho que afecta al Registro de la Propiedad) denominado “tracto sucesivo”, que viene a significar, en términos llanos, que debe quedar siempre clara la “cadena de transmisiones de una finca”, de manera que sepa de quién se adquiere (por compra, por donación, por herencia, …) y a quien se vende (por los mismos motivos -compra, donación, herencia, etc.-). Por tanto, como decíamos líneas atrás, quienes han adquirido en escritura pública que está inscrita en el Registro de la Propiedad tienen el “tracto” correctamente desarrollado. Pero, en cambio, quienes tienen escritura pública no inscrita o tienen contrato privado, tienen el tracto “interrumpido”, ya que no constan como propietarios registrales.
De no solucionarse esta situación, obligatoriamente y sin excepción, el Proyecto de Reparcelación tiene que asignar las fincas urbanas a quienes consten como propietarios en el Registro de la Propiedad. Y, claro está, eso no puede ser Pues bien, para corregir estos casos, y que la realidad registral cuadre con la realidad física o civil está lo que se llama, técnicamente, “reanudación del tracto interrumpido”. La “reanudación del tracto interrumpido” pretende inscribir en el Registro de la Propiedad las transmisiones intermedias no inscritas, de manera que el propietario real o civil aparezca como propietario registral de la parcela rústica, de manera que la finca urbana que contemple el Proyecto de Reparcelación pueda serle adjudicada sin ningún género de dudas.
Para reanudar el tracto interrumpido existen varias fórmulas. Por ser prácticos, vamos a distinguir dos casos. Uno, el de propietario con escritura pública no inscrita en el Registro de la Propiedad. El otro, el de propietario con contrato privado. En ambos casos, el componente común es la DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN.
En el primer caso, el del propietario que tiene escritura pública (de compraventa, de herencia, de donación, etc.), hay que tramitar ante la Gerencia de Urbanismo lo que se denomina “declaración de innecesariedad de licencia de segregación”. Es decir, es una autorización administrativa por la que la Gerencia de Urbanismo considera que el negocio jurídico que está en la escritura no precisa de segregación previa. Una vez concedida esa “declaración de innecesariedad” hay que presentar en el Registro de la Propiedad una copia autorizada (no vale copia simple o fotocopia) de la escritura en cuestión.
En el segundo caso, el del propietario que tiene documento privado, el procedimiento es parecido. Debe tramitar ante la Gerencia de Urbanismo un expediente de “declaración de innecesariedad de licencia de segregación” con el mismo objetivo: que se autorice que el contrato privado no precisa de segregación previa. Una vez concedida la “declaración de innecesariedad”, y aquí radica la diferencia, todos los comparecientes del contrato privado (o sus herederos en el caso de que alguno haya fallecido) deben firmar ante Notario una escritura de “elevación a público de documento privado”. Esa escritura es la que se ha de presentar en el Registro de la Propiedad para que se inscriba la titularidad “interrumpida”, haciendo cuadrar de este modo la realidad registral con la realidad física.
Hay que indicar, no obstante, que los procedimientos anteriores se utilizan en el ámbito de un Proyecto de Reparcelación, que es una de las fases finales del proceso de legalización, pero no se usan, con carácter general, en fases anteriores.
Estos procedimientos se amparan en los artículos 9 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, 66 de la Ley 7/2002, de 17 de Diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía y 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía. Pero, como ya hemos dicho en artículos anteriores, esta sección no quiere ser un tratado académico, sino que, simplemente, pretende explicar de forma sencilla y entendible cuestiones jurídicas que afectan al proceso de legalización de las parcelaciones y que tienen cierta complejidad. Esperamos haberlo conseguido. Y si no, seguimos estando a disposición de todos para aclarar cualquier duda…
